盡管中央提出要去杠桿、去庫存，要抑制資產(chǎn)泡沫、避免資金“脫實(shí)向虛”，但今年以來，盡管一些熱點(diǎn)城市推出了限貸限購的調(diào)控政策，但國(guó)內(nèi)一二線樓市持續(xù)火熱，相關(guān)泡沫風(fēng)險(xiǎn)成為國(guó)內(nèi)外各界注目的焦點(diǎn)問題。
9月20日，央行旗下《金融時(shí)報(bào)》刊文表示，一線城市樓市“高燒”不退、部分二線城市樓市價(jià)格短期暴漲，這是前期地方政府沒有很好地調(diào)控樓市供求關(guān)系的結(jié)果，在供給端的土地供應(yīng)和規(guī)劃方面造成了瓶頸，而在需求端未能有效控制投資及投機(jī)性購房需求。文章提出，地方政府應(yīng)重點(diǎn)改進(jìn)樓市的供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)引導(dǎo)和控制投資投機(jī)性購房需求，要不折不扣地執(zhí)行中央部委有關(guān)調(diào)控政策要求，不給房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化趨勢(shì)再添“火力”。
安邦智庫（ANBOUND）研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，地方政府出于確保經(jīng)濟(jì)增速、擴(kuò)大稅收、改善公共服務(wù)質(zhì)量等多種因素的考慮，在推動(dòng)樓市的過程中，確實(shí)扮演了重要角色，也是地價(jià)不斷瘋漲的直接受益者。但樓市泡沫膨脹到如此程度，是多種核心因素共同作用的結(jié)果，指望地方政府推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革很不現(xiàn)實(shí)，也不是抑制樓市泡沫的根本之道。
2001年以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來一段黃金發(fā)展期。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)向好，其國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)通常也要水漲船高，這是經(jīng)濟(jì)規(guī)律決定的，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都有過類似經(jīng)歷。但中國(guó)不一樣的地方在于，我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴貨幣擴(kuò)張和投資，流動(dòng)性過剩的程度在所有經(jīng)濟(jì)體中都是數(shù)一數(shù)二的。截至目前，國(guó)內(nèi)廣義貨幣供應(yīng)量M2已經(jīng)超過140萬億元，其中很大一部分輸送給了房地產(chǎn)業(yè)。因此信貸極度膨脹，是導(dǎo)致中國(guó)出現(xiàn)樓市泡沫的根本因素之一。
其次，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是中央政府一開始就確定下來的核心經(jīng)濟(jì)政策之一，并在十幾年前啟動(dòng)住房改革，希望借助房地產(chǎn)投資帶動(dòng)鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等其他行業(yè)的發(fā)展，并確保政府獲得一個(gè)不斷增加的財(cái)政來源。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑嚴(yán)重，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用更加受到中央的重視（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來運(yùn)近期發(fā)言已經(jīng)把這點(diǎn)說的很明白），地方政府也希望樓市繼續(xù)繁榮，將土地財(cái)政延續(xù)下去，緩解持續(xù)上升的財(cái)政壓力。去年末以來，中央提出國(guó)內(nèi)居民儲(chǔ)蓄過高，“鼓勵(lì)居民部門加杠桿”，并推出一系列放松樓市的貨幣政策?？梢哉f，中央政府是這一輪樓市火爆的直接推手。
第三，因缺少有效的投資途徑和抵消通脹的手段，再加上受傳統(tǒng)觀念影響，國(guó)內(nèi)居民不論是出于住房需求還是投資需求，都在主動(dòng)將更多資產(chǎn)配置到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。今年7月，當(dāng)月新增信貸幾乎全部由個(gè)人按揭構(gòu)成，而8月份的人民幣貸款增加額（9487億元）中，個(gè)人住房貸款占比接近56%，再次成為信貸增長(zhǎng)主力。今年上半年全國(guó)新增人民幣貸款7.5萬億中，有至少2.3萬億投向了購房貸款（已接近2015年全年的水平），加上1.1萬億投向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，合計(jì)至少有46%的貸款投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第四，受實(shí)業(yè)難做、過剩行業(yè)貸款不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、缺乏優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的等因素的影響，各家銀行都在主動(dòng)擴(kuò)張個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，這也是推動(dòng)樓市火熱的重要因素。數(shù)據(jù)顯示，今年前八個(gè)月居民中長(zhǎng)期貸款平均為4532億，較2015年月均貸款增長(zhǎng)了78.3%。截至6月末，18家上市銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)138806.76億元；其中，新增部分達(dá)20070.94億元，占全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購房貸款的85.05%。此外，18家上市銀行新增個(gè)人住房貸款，占其新增客戶貸款和墊款總額的比例達(dá)到45.46%。也就是說，銀行將一半信貸都投給了個(gè)人按揭。
安邦智庫的研究人員認(rèn)為，抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)問題，不單是投資者瘋狂購房推高房?jī)r(jià)，其宏觀根源還是在于城市化帶來了資本過剩，而資本過剩將會(huì)輕松推升資產(chǎn)價(jià)格，形成普遍的泡沫。要抑制房地產(chǎn)泡沫，必須采取系統(tǒng)的抑制措施，一要抑制信貸過快增長(zhǎng)，減少市場(chǎng)流動(dòng)性在“脫實(shí)就虛”的環(huán)境中追逐資產(chǎn)；二要加快農(nóng)村土地入市改革，增加更多有效土地供給，同時(shí)要與城鎮(zhèn)化相匹配；三要拿出改革的魄力，加快引入房產(chǎn)稅和房屋空置稅等相關(guān)稅法。如果只在地方政府“限貸限購”之類的政策上打轉(zhuǎn)，將很難消除樓市過熱的局面，并會(huì)加重樓市泡沫自行破裂的風(fēng)險(xiǎn)，威脅宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。
抑制樓市泡沫，地方政府能做的恐怕不多。解決之道還在于綜合發(fā)力，抑制信貸的過快增長(zhǎng)；加快農(nóng)村土地制度改革，增加更多有效供給；同時(shí)，盡快引入房地產(chǎn)稅等相關(guān)稅法。
